Woningbouw veert op in 2015

17 februari 2014

“Woningbouw veert op in 2015” is een prognose van het Economisch Instituut voor de Bouw.

De sector waarin het hoogste punt een feestelijk moment is, bereikt dit jaar het diepste punt in termen van productie en werkgelegenheid. Ten opzichte van rampjaar 2013 gaat het gelukkig nog maar om een klein minnetje erbij. Na dit overgangsjaar breekt dan toch echt de zon door. Voor de middellange termijn kan de sector een verrassend stevige groei tegemoet zien. Dit vertellen de becijferingen van het Economisch Instituut voor de Bouw. Een voorwaarde is wel: rust in de delta.

Lessen uit “Woningbouw veert op in 2015”

 

  • In de ramingen van het EIB springt het sterke herstel van de woningnieuwbouw in 2015 eruit: meteen +17%.
  • “De ons omringende landen hebben precies het omgekeerde beleid gevoerd en daar is de woningmarkt en de bouw niet of veel minder weggezakt.”
  • “Kern van de zaak met betrekking tot de woningmarkt is: beleidsveranderingen hebben onbeoogde effecten. Het is een delta: de verandering veroorzaakt een effect.”
  • “We zijn erg doorgeschoten in de kredietbeperking. Als dertigjarige moet je je ouders meenemen om een hypotheek te krijgen.”

Keerpunt

 
“Staan we op het keerpunt?”, formuleerde Taco van Hoek de hamvraag bij de presentatie van het rapport Verwachtingen bouwproductie 2014-2019. De directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) bracht goed nieuws: “Alle indicatoren wijzen erop dat we opkrabbelen, de bodem is bereikt.” Dat neemt niet weg dat het vooruitzicht nog behoorlijk gemengd is: de bouw moet 2014 nog als een moeilijk overgangsjaar zien door te worstelen. Daarna wordt het beeld ronduit zonnig. Voor 2015-2019 raamt het EIB een jaarlijkse productiegroei van 4% voor de bouwsector als geheel.

Bedacht moet wel worden dat het huidige productieniveau bijzonder laag ligt. “We zijn €14 miljard bouwproductie per jaar kwijtgeraakt.” Over de hele linie was 2013 een rampjaar. Het totale bedrijfsresultaat van alle bedrijven in de sector samen was negatief. “Je moet oppassen met grote woorden, maar dat is een dramatisch gegeven. Het lijkt wel alsof de ernst van de situatie niet goed doordringt omdat de slechte cijfers zich al een aantal jaren aaneen opstapelen.” Vorig jaar gingen nog eens 27.000 voltijdse banen verloren, waarmee het totale arbeidsverlies sinds het begin van de crisis op 80.000 voltijdbanen ligt.

Terug naar het zonnige perspectief. Volledig herstel tot op het niveau van precrisisjaar 2008 zit er niet in, maar redelijk in de buurt uitkomen is wel degelijk de prognose van het EIB. In 2019 wordt er weer €11 miljard meer omzet gemaakt dan de €50 miljard van afgelopen jaar. Met de kanttekening: nominaal gerekend, met de prijzen van nu. Niettemin: “De bouw zal de komende jaren een van de belangrijkste groeisectoren van de economie zijn.” 60.000 arbeidsjaren komen er vanaf 2015 bij. Nadat in 2014 eerst nog – de zure appel is immers nog niet volledig doorgebeten – 10.000 fte verdampen.

In de ramingen springt het sterke herstel van de woningnieuwbouw in 2015 eruit: meteen +17%. Voor de jaren tot en met 2019 gloort een gemiddelde van +10.5%. Ook hier moet in ogenschouw worden genomen dat het huidige niveau erg laag is. In 2013 is de woningnieuwbouw nog maar eens met 11.5% gekrompen.

De terugkeer vanaf 2015 van een trendmatig groeiende woningproductie, in relatie tot de toename van het aantal huishoudens, is volgens Van Hoek eruit te verklaren dat het negatieve overheidsbeleid – met name de verlaging van de maximale hypotheekruimte – langzamerhand uitgewerkt is. De nieuwe spelregels op de woningmarkt zijn nu duidelijk. In Den Haag heerst consensus om voor langere tijd niet meer in het stelsel in te grijpen. Dat is ook een premisse van de EIB-ramingen.

Overigens is de geraamde groei van de woningnieuwbouw niet voldoende om de opgelopen achterstand aan nieuwe woningen in te lopen. “De woningvoorraad is nu dramatisch laag.” Dit blijkt bijvoorbeeld uit de stijging met 2% van het aantal thuiswonende jongeren tussen 23-27 jaar. “Dat lijkt niet veel, maar je hebt het wel over 26.000 huishoudens die er niet bijgekomen zijn.” Overigens is bij de ramingen geen rekening gehouden met een inhaalvraag naar woningen, van die thuiswonende jongeren onder andere.

Woningherstel en -onderhoud, het andere subsegment van de woningbouw, zal zich dit jaar positief onderscheiden met +2.5%, maar in 2015 juist weer licht in de min schieten. Debet daaraan is dat het tijdelijk lage btw-tarief eind dit jaar afloopt. Vanaf 2016 mag dan weer wel op een jaarlijkse groei van 5% gerekend worden.Voor de utiliteit, zowel nieuwbouw als herstel en onderhoud, wordt al dit jaar een groei van bijna 2% geraamd. In 2015 zal het bijna 3% zijn en in de volgende jaren tot 2019 gemiddeld 2%. Het segment Onderhoud gebouwen vertoont tot 2016 geen beweging en zal pas daarna gemiddeld 1.5% groei per jaar kunnen schrijven. Grond-, Water- en Wegenbouw (GGW) groeit vanaf 2015 met ongeveer 2% per jaar. In 2013 kromp de productie nog met ongeveer 3%.

Van Hoek merkte op dat verschillende vooroplopende indicatoren op stabilisatie of licht herstel van de bouwsector wijzen1). De kracht van de EIB-ramingen is dat “wij overal naar kijken, naar alle indicatoren. Niet alleen naar het aantal vergunningverleningen bijvoorbeeld.” Dat lag in 2013 trouwens wederom erg laag, wat zich dus vertaalt in een nog lage bouwproductie dit jaar. Gunstige indicatoren zijn verder: de gestabiliseerde huizenprijzen, de lichte toename van woningverkopen, de lichte plus in de opdrachtenportefeuilles van architecten en de gestabiliseerde opdrachtportefeuilles van bouwbedrijven. Een saillant verschil dat nog vermelding verdient is het verschil in productie van marktwoningen en corporatiewoningen. Waar het eerste segment vanaf november herstel vertoont, zit het laatste nog in de min. De verhuurderheffing heeft daar natuurlijk alles mee te maken.

Middellange termijn

 
Voor de middellange termijn schetst het EIB dus een verrassend opwekkend vooruitzicht. Maar hoe zeker zijn de ramingen? Die vraag leefde uiteraard in de zaal vol mensen uit de bouw. Van Hoek ging hier op in. “Voor de korte termijn, voor het nieuwe jaar, zijn onze ramingen zeer betrouwbaar. Daartoe kunnen we over hele goede informatie beschikken. Voor de middellange termijn is het wat moeilijker. Daarom houden we bijvoorbeeld geen rekening met een mogelijke inhaalvraag op de woningmarkt, een hogere economische groei of een daling van de rente. Bovendien presenteren we ook altijd een behoedzame variant van de ramingen, die uitgaat van minder economische en demografische groei.” Toch is ook in die behoedzame variant nog sprake van een redelijke groei van de woningbouw (2,5%). Daarentegen zou de utiliteitsbouw nauwelijks toenemen.

Verder kunnen calamiteiten op Europees of mondiaal niveau een groot effect hebben, wat zich nu niet laat voorspellen. “Door de eurocrisis is onze groeiprognose voor 2012 de mist ingegaan.” En als het vandaag of morgen verschrikkelijk escaleert in of rondom Syrië kan dat de huidige ramingen op lossen schroeven zetten.

Nederlands overheidsbeleid

 
Het Nederlandse overheidsbeleid heeft vooral de woningbouw en de woningmarkt in de puree geholpen, stelde Van Hoek. Dit bleek uit een vergelijking met de omringende landen. “Die hebben precies het omgekeerde beleid gevoerd en daar is de woningmarkt en de bouw niet of veel minder weggezakt.” Bij ons is de hypotheekverstrekking beperkt, in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk verhoogd c.q. vergemakkelijkt, voor een deel met overheidsgarantstellingen. Nederland beperkte de hypotheekrenteaftrek, België verruimde zijn equivalent, de woonbonus. Frankrijk en Engeland hebben de (sociale) woningbouw actief gestimuleerd, in Nederland kregen de corporaties een heffing opgelegd.”

De timing van de maatregelen heeft zeer ongelukkig uitgepakt voor de woningmarkt, Naast de al genoemde kredietbeperking kwamen ook de afbouw van de hypotheekrenteaftrek en de verhuurderheffing op een ongelegen moment. Het alsnog onderhandelde akkoord met de corporaties rondom de verhuurderheffing viel tegen wat de investeringsbonus betreft. Kern van de zaak met betrekking tot de woningmarkt is: beleidsveranderingen hebben onbeoogde effecten. “Het is als een delta: de verandering veroorzaakt een effect”, aldus de EIB-directeur.

De stimuleringsmaatregelen die ertegenover stonden – een rijkssubsidie van €700 miljoen (in 2009), de verlaagde overdrachtsbelasting, het lage btw-tarief voor renovatie en onderhoud, en €50 miljoen voor startersleningen – hebben de negatieve effecten niet kunnen goedmaken. “We zijn vooral erg doorgeschoten in de kredietbeperking. Als dertigjarige moet je je ouders meenemen om een hypotheek te krijgen.” Niet alleen weegt het inkomensperspectief niet meer mee bij de kredietbeoordeling, ook de kredietnormen zelf zijn aangescherpt. Hierdoor is de leencapaciteit van huishoudens ver gekrompen, tussen de 10 à 20 procent ten opzichte van 2010. Tweeverdieners met een modaal inkomen kunnen zelfs 33% minder lenen.
Kortom, “de betaalbaarheid van de woning is niet het probleem, maar de financiering.” In dat licht is wenselijk om startersleningen nog uit te breiden en de NHG-grens niet eind dit jaar al weer te verlagen naar €225.000. Ten slotte mag een belangrijk pluspunt niet onvermeld blijven: de daling van de hypotheekrente.

“There is no use crying over spoilt milk”, zag Van Hoek in. Maatregelen worden niet teruggedraaid en de schade is al aangericht. “De kern van de zaak is nu dan ook: denk aan de delta! Geen nieuwe maatregelen, er is genoeg aangescherpt. Het kabinet straalt dat nu ook uit; er is rust.”

Die beleidsrust werd in een video-interview onderstreept door vicepremier en minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid Lodewijk Asscher. “We moeten nu rust creëren, zodat de woningmarkt zich kan herstellen.” Hij noemde voorts de bouw “een ongelooflijk belangrijke sector. En het is helder dat de bouw gigantische klappen heeft gekregen. Mooie, oude bedrijven gingen failliet. Dat zijn stuk voor stuk indrukwekkende, treurige verhalen.” Asscher verdedigde niettemin de doorgevoerde stelselhervorming van de woningmarkt als noodzakelijk. En voor de banken blijft voorzichtigheid en buffers opbouwen geboden. Hij wees verder op stimuleringsmaatregelen, zoals de €400 miljoen uit het Energieakkoord voor het energiezuinig maken van woningen, de verlenging van het lage btw-tarief en het sectorplan bouw. Het sectorplan voorziet in €50 miljoen voor onder meer extra leer-werkplekken voor jongeren en het in dienst houden van ouderen om het vak over te dragen.

Overleven

 
Wat de flexibilisering van arbeid door het inzetten van ZZP betreft noemde Asscher toename van de arbeidsmigratie een negatief aspect. Naast de positieve kant die de ZZPheeft voor werkgevers in het opvangen van pieken. Verplichte pensioenopbouw voor ZZP, om een gelijk speelveld te creëren, overwoog hij niet, maar “aanpakken van schijnconstructies, fictieve dienstverbanden, wél.” Flexibilisering van arbeid opnemen in de cao, zou uitstekend zijn. “Werkgevers en werknemers kunnen dat onderling regelen. Dat is iets anders dan dat de cao wordt uitgehold door het inschakelen van de schijnzelfstandigen.”

Van Hoek ging ook kort in op de vraag wat de bouw zelf kan doen, of had kunnen doen om zich uit de malaise te vechten. Niet zo veel, meende hij. “Midden in de crisis een strategische verandering inzetten, innovatie met name, is lastig. De kost gaat voor de baat uit. De bedrijven moeten juist met kostenbeheersing bezig zijn. Overleven! Meer kunnen ze niet doen.”

1) Ook de Monitor Koopwoningmarkt van het Expertisecentrum Woningwaarde van het OTB (TU Delft) die op 31 januari uitkwam, wijst op herstel van de woningmarkt. “De aantallen nieuwe hypotheken en transacties laten voor het derde opeenvolgende kwartaal een stijgende lijn zien. Daarnaast zijn zowel de verkoopprijs als de Prijsindex Bestaande Koopwoningen nu al drie maanden min of meer stabiel. Dit alles maakt het vierde kwartaal van 2013 tot het beste laatste kwartaal van de afgelopen vijf à zes jaar. Alle signalen wijzen er op dat het eerste kwartaal van 2014 ook wel eens het beste eerste kwartaal van de afgelopen jaren kan worden.”

De WSP samenwerkingspartners:

AM match
Pantar
Uithoorn
De Ronde Venen
Ouder-Amstel
Haarlemmermeer
Diemen
Amsterdam
Amstelveen
Aalsmeer
UWV
AM match, Pantar, Uithoorn, De Ronde Venen, Ouder-Amstel, Haarlemmermeer, Diemen, Amsterdam, Amstelveen, Aalsmeer, UWV